부동산이 경매로 넘어가신분 또는 경매에서 나오는 배당금을 받아야 되는 분들에게 도움이 되는 정보입니다. 부동산 경매 절차 흐름도 9단계 자세히 알아보도록 하겠습니다.
Contents
부동산 경매절차 인지 중요성
부동산 경매에 관심이 어느정도 있는 분들이라면 부동산 경매 절차를 미리 잘 알아두시는것이 매우 중요합니다.
부동산 경매는 시세보다 매우 저렴하게 구매할 수 있는 장점이 있기 때문인데요. 우리가 청약으로 집을 사는 이유가 바로 이 비용때문인것은 어느정도 부정할수 없는만큼 같은 부동산을 저렴하게 사는것은 매우 좋은 일인것 같습니다.
특히 내 집 마련에 부담을 갖고 계신 분들은 부동산 경매 절차를 이용해서 좋은 기회를 잡을수 있기도 합니다. 그렇기 때문에 절차를 잘알고 계신다면 조금더 부동산 경매에 대하여 유리하게 접근할수 있기 때문에 경매의 절차를 잘 아는것도 중요합니다.
부동산 경매 절차 흐름도 8단계요약
부동산 경매 절차 흐름도는 아래에서 단계별로 요약하여 진행을 할 예정입니다. 그러나 간단한 내용으로 주제만을 원하시는 분들이라면 다음의 흐름도를 먼저 확인하셔도 좋을것 같습니다.
- 경매의 신청진행
- 경매의 개시 결정
- 매각 준비
- 관계인에게 통지 진행
- 배당 요구 종기 결정 및 신청
- 매각기일 지정 및 매각진행
- 매각 허가 결정 및 확정
- 잔금 및 소유권 이전 진행
- 배당 기일 진행
이제 본격적으로 부동산 경매 절차를 자세히 알아보도록 하겠습니다.
부동산 경매 절차 8단계
부동산 경매 절차의 진행은 법원에서 진행이 됩니다. 정해진 절차가 있으며 이를 진행하는것이 법원이라고 볼수가 있습니다. 부동산 경매 내역들을 조금 살펴보면 더욱 도움을 받을수가 있으니 부동산 경매 사이트를 아래의 절차와 비교해 보시는것도 도움이 될수 있습니다.
각각의 진행 단계별로 세부적인 설명과 함께 부동산 경매 절차 흐름도를 알아보도록 하겠습니다.
▶ 1단계 경매 신청
첫번째로 경매의 물건이 나와야 경매를 할수 있기 때문에 경매 신청이 필요합니다. 경매 신청은 채권자 돈을 받아야 되는 사람이 신청하는 경우가 많으며 채권자의 요청에 의하여 경매가 시작이 됩니다.
경매를 신청하기 위해서는 경매신청서를 작성하여 필요한 서류들과 함께 법원에 제출을 해야 합니다. 그리고 이와 함께 경매 진행에 필요한 비용을 미리 납부해야 하는 부분도 있습니다.
내가 돈을 받아야 되는 입장인데 경매비용을 왜 지불하는지에 대한 의문이 드시는 분들도 계실텐데요? 경매 신청비용은 차후 배당이 실시되면 다시 되돌려 받을 수 있으니 절차상의 보증비용정도로 생각해 주시면 좋을것 같습니다.
▶ 2단계 경매 개시 결정
부동산 경매 절차 두번째는 신청이 완료되면 법원은 이때 들어온 신청서에 대하여 검토를 진행합니다.
그 검토 결과가 정당하고 경매를 진행해도 된다고 판단이 되면 경매 개시 결정을 내리게 되면서 경매의 건수로 등록이 되게 됩니다.
경매 개시 결정이 내려지면 법원은 해당 부동산을 관할하는 등기소에 경매 개시 결정 등기를 하도록 등기 촉탁이라는것을 하게 되는데 이는 조금 쉽게 말하면 등기소에 경매가 진행될 거니까 진행을 해달라는 말로 이해할수가 있습니다.
그러면 등기소에서는 해당 물건에 대하여 등기부 등본에 이 집은 지금 경매가 진행되는 집이이라는 표시를 추가하게 됩니다.
결국 등기소에서는 해당 물건에 대하여 등기사항 증명서에 경매가 진행되고 있음을 알리는 경매 개시 결정 등기가 진행되고 경매의 물건이 탄생되게 되는것입니다.
▶ 3단계 매각 준비
경매물건으로 등기가 변경된 이후에는 법원에서 경매 개시 결정이 정해지면 배당 요구 마감일이라는 것을 결정하게 됩니다.
해당 기간에는 부동산 현황조사서 라는 것을 작성하게 되는데 부동산의 감정가, 임대차 내용 보증금의 차입내역 토지의 현황 감정가 등등의 정보가 담깁니다.
현황조사서를 바탕으로 매각 물건 명세서 라는것을 작성하게 되고 매각기일 일주일 전까지 법원에 비치하고 모든 사람이 열람할수 있도록 합니다.
법원은 이외에 감정평가 기관에 의뢰해서 해당 부동산의 가치에 대하여 산정을 하게 되는데요? 이렇게 감정평가서 작성 또한 진행을 준비합니다.
이렇게 감정평가의뢰 와 함께 경매에 시작 가격이 설정이 되고 최저매각금액 감정평가금액과 동일하게 설정을 하게 되면서 매각에 대한 준비를 완료 하게 됩니다
▶ 4단계 관계인 통지
이제 경매 매각 준비가 완료되었으니 임차인을 포함해서 채권 관리자 근저당권자 가압류권자 등 관련되어 있는 인원들에게 경매가 진행될 것이라는 통지를 진행합니다
즉 경매 관계자들에게 경매 준비가 완료되었다 경매를 이제 시작 하겠다라는 알림을 보낸다고 볼 수가 있습니다
▶ 5단계 배당 요구 종기 결정 및 신청
너무 많은 경매의 건들이 있기 때문에 법원이 경매에 관련된 모든 채권자와 채권 금액을 알수가 없습니다.
물론 배당 신청을 따로 하지 않아도 자연 배당이 되는 권리자도 있을수 있지만 이와 다르게
배당 신청을 직접 해야지만 배당받을 사람인지 알 수 있는 권리자도 존재하기도 합니다.
그래서 당년 배당자가 아닌 권리자들의 경우에는 배당 요구 종기일 전까지 법원의 배당 신청을 꼭 반드시 해야한다는점을 잊지말고 기억해 주셔야 합니다.
▶ 6단계 매각기일 지정 및 매각진행
매각 기일이란 입찰 일자 다시말하면 낙찰일 이라고 볼수 있습니다. 해당 부동산의 경매가 진행되면서 낙찰까지 되는 날이라고 보시면 될것 같습니다.
일반적으로 최초 매각 기일은 공고일로부터 2주 ~ 3주 이내로 법원이 정합니다.
경매 입찰에 참여하고 싶은 분이라면 매각 기일에 관할 법원에 참석하셔서 입찰서와 보증금을 내고 입찰 진행을 해야 합니다.
부동산 경매의 입찰 방법에는 3가지의 방법이 있는데 이는 다음의 글에서 자세히 살펴볼수가 있으니 참고 부탁 드립니다.
최종적으로 입찰이 완료가 되면 입찰에 참여한 사람 중 최고가로 입찰한 사람에게 최고가 매수신고인이 되고 낙찰을 받게 되는것입니다.
만약 낙찰받지 못했다면 그 자리에서 입찰 보증금이 반환되오니 크게 입찰금액에 대하여 걱정은 하실 필요가 없을것 같습니다.
▶ 7단계 매각 허가 결정 및 확정
최종적으로 낙찰인이 발생되어 경매가 완료되었다면 법원에서는 경매가 진행되는 동안 경매 매각에 있어 문제가 없었는지 특별한 내용이 없었는지에 대하여 확인하는 부동산 경매 절차를 진행합니다.
최고가 매수신고인 낙찰인의 경우 낙찰받은 물건이나 서류들을 꼼꼼히 살펴보아야 하는데 해당 물건에 중대한 하자가 발견되었거나 서류상의 문제를 발견했다면 매각 불허가 신청을 하여 매각을 하지 않아도 됩니다.
매각일로부터 7일 후에 진행이 되고 매각 허가 결정이후에 1 ~ 2주내에 혹시 이의가 있는 사람은 이의신청 또는 즉시 항소를 진행할수도 있습니다.
만약 이과정에서 특별한 이의신청이 없었다면 이제는 매각 허가 결정이 확정이 되고 최고가 매수 신고인은 매수자로 변경이 됩니다.
▶ 8단계 잔금 및 소유권 이전
이제 부동산 경매 절차 마지막 단계 입니다. 매수인이 잔금을 모두 납부하게 되면 해당 물건에 대하여 소유권을 취득하게 되는 과정이 되면서 마무리가 됩니다.
법원에서 보통 잔금 납기일을 4주 정도의 시간을 주게 됩니다. 잔금을 완납하면 따로 등기하지 않아도 소유권을 취득하게 됩니다.(민법 187조 조항으로)
이와함꼐 등기를해야되는것 잊지 마셔야 합니다.
▶ 9단계 배당 기일
매수인 잔금 납부하였고 이 일로부터 1개월 후쯤으로 법원에서는 배당 기일을 정합니다.
부동산 경매에 대한 배당을 신청한 채권자와 이해관계인 등에게 연락을 하게 됩니다.
이때 법원은 배당을 받을 사람들의 순서와 금액 배당표로 작성하하고 작성된 배당표를 기준으로 배당 기일에 배당을 진행하게 됩니다.
이렇게 마무리가 되면서 배당에 이의가 있는 사람은 배당 이의 신청을 진행할수가 있게 되며 이의가 없다면 모든 부동산 경매 절차가 마무리가 되게 됩니다.
부동산 경매절차 마치며
이렇게 부동산 경매 절차에 대하여 조금 세부적으로 알아보게 되었습니다.
혹시 경매에 처하거나 경매를 통하여 돈을 배당받아야 되는 경우라면 내가 어떤절차에 위치하고 있는지 해당 절차를 참고하시면 도움이 될것 같습니다.
다음내용으로는 부동산 경매를 하는 방법과 관련된 내용들을 공유드려보려고 생각하고 있습니다. 오늘도 좋은정보로 도움이 많이 되었기를 바라면서 마치도록 하겠습니다.