재개발 재건축 차이 7가지 부동산 공부시 꼭 알아야 할 내용

재개발 재건축 언뜻 은연중에 들으면 똑같은 말인것처럼 해석이 되는데 사실 많은 차이가 있는 부분입니다. 재개발 재건축 차이 자세히 알아보고 더이상 혼동하지 않을수 있습니다. 

Contents

재개발 재건축의 정의

재개발과 재건축은 도시 및 주거 환경 정비법에 근거해서 각각의 정의를 다음과 같이 말씀을 드릴수 있을것 같습니다.

▶ 재개발이란?

재개발은 주거 환경이 낙후된 지역을 중심으로 도로 상하수도 공원등의 전체적으로 기반 시설을 새로 정비하고 짓는 것입니다.  조금 쉽게 설명해 보면  주거 환경과 도시 경관을 재정비하는 것이다 라고 볼수가 있겠는데요  공공시설과 함께 불량 주택 등을 정비해 나가는 것으로 볼 수 있습니다.

구형 도로나 좁은 길등이 있는 지역에서 재개발이라는 사업이 종종시작되는 경우가 많으며 우리가 조금 쉽게 마지막으로 기억하기 위해서는 개발을 다시한다라고 이해해 주시면 좋을것 같습니다. 

▶재건축 이란?

재건축은 재개발과는 다르게 기반 시설은 양호하여 새로 정비하지 않아도 되는 상태인데에 불구하고  주거 환경이 노후했기 때문에 주택을 허물고 새로 짓는 것이다 라고 말할수 있습니다. 

공공시설을 정비하지 않지만 주택이 노후했기때문에 노후 불량 주택 위주로 개선을 하는 것으로 보시면 됩니다. 예를들어 아주 오래된 낡은 아파트나 연립주택 지구를 허물고 다시 짓는 것을 재건축이라고 말할수 있습니다. 

재건축 아파트를 노리시는 분들이라면 재건축 아파트 투자 수익률과 관련되어 반드시 알고 있어야할 내용이 있는데 다음의 글을 참고해 보시면 도움이 될수 있습니다.

재개발 재건축 차이 확인

재개발과 재건축의 차이를 하나씩 알아보도록 하겠습니다. 정의에서부터 약간의 차이를 보이는것처럼 그 차이점이 있다고 볼수 있는데요 어떤 차이점 들이 있는지 알아보도록 하겠습니다. 

 ▶ 정비규모의 차이

재개발 재건축 차이의 첫번째는 개발의 규모라고 볼수가 있습니다. 

재개발은 정비기반시설의 동네를 아예 바꾸는 사업이라고 말씀을 드렸고, 재건축은 정비기반 시설은 양호하나 건물의 노후화로 인하여 건축물만 변경하는 사업으로 설명을 드렸습니다. 

그러므로 당연히 재개발이 재건축보다는 규모에 있어서 더 많은 규모로 공사등이 진행되는 차이점이 있습니다. 

▶ 사업의 주체 차이

재개발 재건축 차이 두번째도 역시 개발에 규모에 이어서 설명을들을 수가 있는데요  재개발의 경우 거기 동네를 하나 뜯어고치다시피 엄청 크게 사업을 해야 되기 때문에 나라에서 진행하는 공공사업으로 진행되는 사업에 주체에 대한 특징이 있습니다

반면 재건축의 경우 건물만 보셨다가 다시 짓는 것이기 때문에 보통 공공사업으로진행되기 보다는 민간 사업으로 진행되는 경우가 있습니다.

개발에 규모에 따라 사업 주체가 달라지는 두 번째 차이점을 알아 볼 수가 있었습니다

▶ 사업 시행의 차이

재개발 재건축 차이 세번째 사업 시행 부문에 차이가 있습니다. 

재개발은 사업이 진행될때 먼저 구역 지정 고시가 우선되어야 합니다. 해당 구역에 사는 주민들이 직접 작성한 재개발 계획을 검토 후 허가 받아야 합니다. 이 검토 이후에 재개발이 가능한 곳인지 여부가 결정이 나게 되어 있는데요

재개발 계획 검토 이후 조합 설립은 재개발 구역 안에 토지 소유자 총수의 3분의 2 이상 과반수 동의를 얻어야 조합 설립 인가를 받을 수 있고 이 조합 설립 인가가 떨어진 이후부터 사업이 진행된다고 볼수 있습니다.

반면 재건축의 경우에는 공동 단독주택이 주로 대상이 되기 때문에  오래된 건물에 대하여 재건축 사업을 하기 위해서는 300세대 이상 혹은 단독주택 200세대 이상 그 부지 면적이 1만 제곱미터 이상이어야 시행할수 있습니다. 

그리고 이와 함께 재건축 결의가 법적 효력을 얻기 위해서는 전체 소유자 중 5분의 4 이상 과반수가 동의해야 사업이 시행이 가능한 특징이 있습니다.

▶ 조합원의 자격 여부 차이

재개발 재건축 차이 네번째 조합원이 되는 조건 및 자격 여부에도 차이가 있는데요 

재개발 같은 경우는 토지나 건축물 중에서 1개의 소유권만 있어도 조합원의 자격이 주어지는 반면에 재건축의 경우는 토지 건물을 모두 소유해야 조합원 자격이 부여되는 차이점을 볼수가 있습니다. 

이와함께 조합원의 지위에 대해서도 차이가 있습니다.

재개발의 경우 강제 조합원으로 사업으로 진행이 되는데요 내가  찬성하지 않아도 추진이 시작되며 조합원이 강제적으로 되는 특징이 있습니다.

반면 개전축의 경우 사업에 동의하지 않으면 조합원이 될 수없는 특징과 차이가 있다고 볼수가 있겠습니다. 

▶ 안전진단 여부의 차이

재개발 재건축 차이 다섯번째는 안전진단의 차이 또한 존재하게 되는데요 

재개발은 기존의 환경까지 싹 다 바꿔서 새로 도시를 조성하는것처럼 되어 있어 안전진단이 필요하지 않습니다. 

반면에 재건축은 기존의 환경은 그대로 이고, 건출물만 새로 짓는경우가 많기때문에 안전진단을 받아야 하는 차이점이 있다고 볼수가 있습니다. 

▶ 기존세입자 대응의 차이

재개발 재건축 차이 여섯번째 기존 세입자에 대한 대응에도 차이가 있습니다. 

만약 기존 주택에 살고 있는 세입자가 있다면 재개발시에는 공공임대 주택을 공급할수 있거나,  3개월 정도의 주거 대책 비용을 지급해야 하는 부분이 있습니다. 

반면 재건축의 경우에는 건축사와 세입자 당사자 간의 주택 임대차 계약법에 따라 개별 처리하게되는 차이가 있다고 볼수 있겠습니다.

▶ 재건축초과 이익환수제 차이

재개발 재건축 차이 일곱번째 기존 재건축초과 이익환수제의 차이가 있는데요 

재건축초과 이익환수제란 재건축을 통해서 조합원이 평균 3천만 원 이상의 개발이익을 만약 어떻게 되었다면 그 이상의 이익에 대하여 최고 50%의 부담금을 환수하는 제도로서 조금 쉽게 말하면 재건축으로 이익이 많은 부분에 대해서 일정 부분을 회수한다는 부분으로 볼 수가 있습니다

재개발의 경우 재건축초과 이익환수제가 해당이 되지 않는 반면 재건축은 재건축초과 이익환수제에 해당이 되어 초과 이익 발생시 일정 부담금을 내야하는 차이가 있다고 볼수가 있습니다. 

재개발 재건축 차이 마치며

재개발 재건축 차이 대표이미지

지금까지 재개발과 재건축의 정의부터 시작하여 7가지 차이점을 알아보는 시간을 가져보았습니다. 

마무리에 앞서 재개발 재건축 사업의 진행 정보는 아래의 예시처럼 각각의 시에서 확인해 볼수가 있습니다. 이점을 참고하여 진행상황등을 체크해 볼수 있습니다.

각각의 차이점을 모두 기억하게 힘드신분들은 다음의 차이점만 우선 기억해 주시고, 필요한 항목이 발생될때마다 본 글을 다시 꺼내보셔도 좋은것 같습니다. 다음의 내용은 머리속에 이해하여 주시면 좋을것 같습니다.

  • 재개발이 재건축부다 규모가 큰 개발 사업으로 진행된다.
  • 재개발은 도시전체를 개발하고, 재건축은 건축물만 재건축 하는 것이다.

재건척 재개발을 이해하는데 조금의 도움이 되었기를 바라며 이상 내용 공유를 마치도록 하겠습니다. 

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