재건축 무상지분율 계산 공식과 실제 예시를 통한 무상지분율 완벽이해(2022)

재건축 무상지분율 계산이 필요한 분들에게 도움이 되는 정보입니다. 공식제공과 함께 실제로 계산을 통해서 조금도 쉽게 이해해 볼수가 있을것이라는 생각이 듭니다. 아래에서 확인해 보도록 하겠습니다.

Contents

재건축 무상지분율 계산 꼭 필요한이유

재건축이란 말을 들었을 때는 무조건 기존의 것을 새롭게 탄생시킨다는 생각과 함께 주변에서 많은 분들이 재건축이면 로또야 라는 잘못된 인식등으로 집값이 무조건 올라간다는 잘못된 선입견을 가지게 될수 있습니다. 

재건축 투자에 수익률을 계산해 보려면 대지지분 조회와 함께 무상지분율의 계산이 매우 중요합니다. 자세한 정보는 다음의 내용에서 확인하시면 재건축 수익률 관련 정보를 얻을수 있습니다. 

확실한것은 무상지분율이 높으면 거주목적이든 투자목적이든 재건축에서 상당히 유리한것은 사실입니다. 

그러나 건설사들이 이렇게 해주겠다 하면서 또는 조합원들 동의를 이끌어내기 위해서 무상지분율을 과대 평가하는 경우도 굉장히 많이있어 우리는 꼭 계산을 해보는것이 매우 중요하며 필요한 일중에 하나 입니다. 

재건축 분양정보를 아는 방법중 하나는 호갱노노 어플을 이용하여 재건축 진행 현황을 확인할수 있는데요? 검색이 어려우신 분들은 다음의 링크로 이동후 왼쪽의 재건축 매뉴에서 확인하시면 정보를 확인할수 있습니다.

오늘은 재건축 무상지분율 계산 공식과 함께 각각의 항목에 대한 설명 그리고 예시를 들어 조금더 쉽게 접근해 보려고 합니다. 먼저 공식 먼저확인해 보도록 하겠습니다.

재건축 무상지분율 계산공식

재건축 무상지분율 계산 공식은 [ (개발이익평수 ÷ 대지면적 ) x 100]이라는 것으로 함축할수 있습니다. 그러나 너무 개발이익평수, 대지면적을 알기에는 너무 많은 추가 정보들이 필요합니다. 

그래서 계산에 필요한 공식들을 다음과같이 먼저 나열해 드려보았습니다.

  • ① 총분양수입 = (대지면적 x 용적률) x 평균분양가
  • ② 총사업비 = 공사비 + 제경비등
  • ③ 개발이익 = 총분양수입 – 총지출
  • ④ 평당개발이익 = 개발이익 ÷ 평균분양가
  • ⑤ 무상지분율 = (평당개발이익 ÷ 대지면적 ) x 100

① 총분양수입의 경우  분양가격에서 분양 평수를 곱하면 되는것으로 이해를 해볼수가 있습니다. 평당 얼마냐 총 평당 얼마인데 총 분양하는 평수가 몇평일경우 계산을 해보면 총분양수입이라는 계산이 나오게 됩니다. 

② 총지출은 공사비도 들어갈 것이고 이주비에 대한 이자도 들어갈 것이고 조합 운영비 여러 가지 또 민원 처리 비용들 기타 등을 말하게 됩니다. 

③ 개발이익은 이러게 지출된 금액과 총 수입에서 남는 금액을 말할수 있으며, 총 분양수입에서 지출된 사업비를 빼면 계산이 가능합니다.

④ 개발이익평수는 계산된 ③ 개발이익을 평균 분양가로 나누어 지면 평당개발이익이라는것을 구할수 있게 됩니다. 

이렇게 ⑤ 무상지분율에 대한 부분을 계산할수 있는데 평당개발이익을 총 대지면적으로 나누어주신이후에 100을 곲하여 백분율로 계산을 하게 되면 구할수가 있게 됩니다. 

조금 이해하기 쉽게 번호를 앞에 붙여 설명을 드려보았는데 조금더 이해를 돕기 위하여 아래예시를 들어보도록 하겠습니다. 

재건축 무상지분율 계산 예시

재건축 무상지분율 계산예시를 들기 위하여 임의로 다음과 같은 조건을 만들어 보았습니다. 계산은 실제와 다를수 있으니 오늘은 공식을 이해하는데에만 집중해 주시면 좋을것 같습니다. 

■ 재건축 임의 정보 편성내역

  • 대지 1,000평
  • 용적률350%
  • 평당 분양가 3,000만원
  • 총사업비: 500억 (제경비포함)

정보들이 나왔으니 자이제 계산을 하나씩 해보도록 하겠고, 위의 공식에 숫자를 기입하여 구한 값들이 다음과 같이 계산이 되었습니다. 

​■ 재건축 무상지분율 계산 예시

  • ① 총분양수입 : (1,000평 x 350%) x 3,000만원    =1,050억원
  • ② 총사업비 : 500억원
  • ③ 개발이익: 1,050억원 – 500억원 = 550억원
  • ④ 평당개발이익: 550억원 ÷ 3,000만원 =1,833 평
  • ⑤ 무상지분율 : (1.833평 ÷ 1,000평) x 100 =183%

무상지분율이 183%라는 어마어마한 숫자들이 나오게 되었습니다.

해당 모의계산으로 나온 무상지분율을 적용하였을때 기존 대지지분이 20평인 곳에 계산을 해보게 되면 재건축 아파트 분양에 따른 무상으로 제공받을수 있는 평수는 다음과 같은 계산을 통하여 36.6평이라는 놀라운 평수 배정을 받을수 있게 되는것을 볼수가 있었습니다.

  • 기존아파트 대지지분 20평 X 무상지분율 183% = 36.6평

예시로 나온 수치이긴 하지만 무상지분율 183%인 경우에는 굉장히 높은 무상지분율이며 위와 같은 곳이 있다면 무조건 잡아야 하는 재건축 아파트라고 보시면 됩니다. 

재건축 무상지분율 계산 마치며

재건축 무상지분율 계산 대표이미지

지금까지 재건축 아파트 수익률을 계산해볼때 중요하게 사용되는 무상지분율을 계산하는 공식과 그에 따른 예시를 들어보았습니다. 

저도 처음에 무상지분율 계산이 정말 어려웠지만 위에 공식에 값을 하나씩 대입하다 보니 조금씩 이해가 되기 시작했습니다. 이렇게 조금씩 알아가다보면 정확한 개념을 알게되고 이제 보다 좋은 안목이 하나더 늘어간다고 볼수 있겠습니다. 

무상지분율 마스터 하셨으니 이제 재건축 투자에 활용하여 많은 수익을 얻으시길 희망하겠습니다.

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