재건축 아파트 투자 수익률 반드시 알고 있어야할 3가지 사항

재건축 아파트 투자 수익률에 관심이 많은 분들이라면 다음의 내용을 반드시 확인하는것이 좋습니다. 어쩌면 진정한 수익률을 분석하는 필수 확인항목일수 있으니 아래에서 확인해 보도록 하겠습니다.

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재건축 트랜드 꼭 챙겨야

재건축 아파트 투자와 관련되어서는 정부의 움직임에 많은 신경을 쓰는것이 좋습니다. 왜냐하면 정부가 진행하는 방향에 따라 투자의 방향이 달라지기 때문인데요 

최근 정부의 주택공급과 관련하여 움직임을 보자면 신규 택지 조성을 통한 정책에서 0노후된 기존 주거지역의 재정비 사업을 통한 공급으로 약간 변경되는 모습을 확인할수 있습니다. 

신규 택지와 주택단지 조성에는 시장 형성과 주거 인프라를 갖추기가 매우 오래 걸리는 부분이 있는데에 비하여, 20년 ~ 30년 이상 된 주거단지 택지의 경우에는 30년 생활권이 매우 잘 형성되어 있어 교통 교육 문화 의료 등 주거 편의성이 높은 지역 상권이 갖추어져 있어 재건축 투자가 진행될경우 엄청난 가치를 가지고 갈수 있는 장점이 생기기도 합니다.

실제로도 재건축 아파트 투자의 성공사례로 불리는 몇몇 사례들이 있었습니다. 좋은 주변 상권과 인프라를 가지고 재건축이된 아파트의 경우  현재 주택시장의 가격을 선도하며 실수요자뿐만이 아니라 많은 투자자들의 관심이 지속적으로 집중되고 있는 상황입니다.

재건축 아파트 투자 무조건 수익?

재건축 투자와 같은 아파트의 뜨거운 열기는 지속될 전망이지만 과거처럼 많은 차익을 쉽게  발생시키기는 상황이 다시 생길수 있을까 라는 우려의 목소리도 있는것이 사실이기도 합니다.

현재 시점으로 전세계가 금융위기를 겪고 있으면서 부동산의 가격이 시시각가으로 변동되고 있는 부분도 있고 또 정권이 계속 교체됨에 따른 규제라는 정책 변수가 투자수익에 중요하게 관여가 되고 있기때문에

이렇게 복잡한 상황속에서 과연 재건축 아파트 투자는 어떻게 진행하는것이 좋을까요? 다음의 내용을 꼭 참고해 보신다면 투자를 해야할지 말아야 할지 조금의 도움이 될수 있을것이라 생각이 듭니다. 

재건축 아파트 투자 수익률 필수 확인 3가지 사항

▶새로지어질 가구수를 반드시 확인하자

건축 아파트의 투자 사업은 기존에 있던 땅과 주택 가구 수보다 얼마나 더 많은 주택을 지어 분양을 통해 수익을 내는지가 중요 합니다. 

재건축시에 모두 철거되고 땅만 남아 있게 됩니다. 그리고 그 사업 주체인 조합원의 대지지분의 크기가 시공사가 제시하는 무상지분율의 중요한 결정 요소가 되고 이에 따라 아파트의 무상 배정 비율과  추가 부담금 관계 즉 사업의 수익성이 정진다고 볼수 있는데 이는 새로지어질 가구수와 밀접한 관계가 있기 때문에 이어서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

▶ 대지지분 넓은지 반드시 확인해보자

대지지분율이 재건축 아파트 투자 수익률에 매우 중요한 부분중의 하나입니다. 

대지 지분은 단지 내 대지 면적을 전체 세대수의 아파트 평형을 고려해 나눈 대지의 몫으로 각 세대가 현재 가지고 있는 토지 소유분을 말합니다. (자세한 대지지분 계산방법은 다음의 글을 참고해 주세요)

아파트의 대지지분은 대지면적이 넓은데 세대수가 적을수록 크다고 볼수가 있습니다.  이를 용적률과 연결하여 설명을 해보면 용적률이 낮을수록 대지지분은 높아지게 된다고 볼수 있습니다. 

10층 이하의 아파트의 경우는 용적률이 낮은 반면 대지지분이 넓습니다. 그렇기 때문에 그만큼 대지지분이 크고 만약 고층 아파트는 같은 경우는 같은 대지면적일경우 세대수가 많기 때문에 대지지분이 적어지게 됩니다.

대지지분이 클수록 조합원이 무상 입주하게 되는 아파트의 평형이 커지게 되고 추가 부담금은 줄어들게 되는 원리가 적용되기 때문에 대지지분이 큰 부분을 꼭 고려하셔야 수익성에 도움이 될수 있습니다. 

대지지분은 시공사가 제시하는 무상지분율을 결정지어 무상배정비율과  추가부담금 산정의 기준이 되기 때문에 이 대지지분의 넓은곳인지가 재건축 아파트 투자 수익률을 결정한다고도 볼 수가 있습니다. 

시세 또한 실평수가 아닌 대지지분 단위로 형성되어 있으며 이런  대지지분 크기는 다음과같이 확인할수 있으니 참고해 주시면 좋을것 같습니다.  

▶ 무상지분율이 높은지 반드시 확인하자

대지지분이 넓은 곳이 있다면 이제 다음으로는 무상지분율이 높은지 확인을 하는것이 좋습니다.

무상지분율은 시공사가 제시하며 조합원의 추가 비용 없이 입주할 수 있는 평형을 대지지분 기준으로 나눈 비율을 의미합니다.

여기에 있는 조합원들은 시공사 선정에 가장 중요한 요소로 작용하는 것중 하나가  바로 무상지분율이 될수 있다고 생각해볼수 있습니다. 

예를 들어 20평 아파트의 대지지분이 24평인 상황에서 무상지분율이 150%로 정해진다면 대지 지분 24평에 무상지분율 150%를 곱한 36평형이 추가 부담금 없이 입주할 수 있는 무상 배정 평형이 될수도 있다는 의미가 됩니다. 

40평대의 넓은 아파트 입주를 계획하신 분이라면 36평은 확보가 되었으니 나머지 4평에 대한 부분만 추가 부담금을 지불하게 되면 되는것 입니다. 

무상지분율을 계산하는 공식은 다음과 같습니다.  더욱 자세한 계산 공식을 원하는 분들은 다음의 글이 많은 도움을 줄수 있습니다.

  • 아파트와 상가 분양을 통해서 얻어지는 분양 수입에서 총 비용을 제외한 해당 재건축 사업의 전체 수익을 구한 후
  • 이 수익금을 전체 일반 분양가의 평당 평균 분양가로 나눠서 해당 재건축 사업의 조합원 전체에게 돌아가는 무상 제공 면적을 산출하고
  • 마지막으로 구해진 총 무상지분 면적을 전체 지분 면적으로 나누면 무상지분율을 계산해볼수가 있습니다.

이점을 참고하셔서 무상지분율이 높은지 반드시 확인해 보시면  재건축 아파트 투자 수익률계산에 도움을 받을수 있습니다. 

재건축 아파트 투자 수익률 마치며

재건축 아파트 투자 수익률 대표이미지

지금까지 재건축 아파트 투자 수익률과 관련되어 꼭 확인해야할 3가지 사항에 대하여 말씀을 드려보았습니다. 

내용을 요약해보면 대지지분과  무상지분율을 반드시 확인해 봐야 하는것으로 알수가 있었습니다. 다음의 내용만 기억을 해주시면 좋을것 같습니다. 

대지지분이 넓은지 그리고 무상지분율이 높은지 이 두가지가 다 충족된다면  재건축 아파트 투자 수익률에 좋은 영향이 있을수 있으니 꼭 참고해 주시기 바랍니다.

간단한 대지지분 계산기를 다음과같이 공유 드리오니, 필요한분들이나 계산이 어려우신 분들은 계산기를 참고하시면 좋다는 말씀을 드리고 오늘의 내용 공유를 마치도록 하겠습니다.

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