집주인 변경시 보증금 보호 계약서 어떻게 될까?(2022)

전세로 계약을 하여 살고 있는 가운데 집주인이 갑자기 집을 파는경우가 발생되면 어떻게 될까요? 집주인 변경시 보증금 보호 계약서 어떤변화가 있는지 확인해 보도록 하겠습니다.

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전세 월세 계약후 집주인 바뀐다?

우리는 임대차 계약을 하면서 전세 월세로에 주거환경에서 주거 하시는 분들이계십니다. 경우라면 전세는 2년 계약을 진행하고 월세 경우에는 1년 단위로 계약을 진행을 하고는 합니다. 

전세 월세 계약을 하게 되면 임대인과 임차인이 9분이 되어 계약서라는 것을 쓰고 그 계약에 명시된 내용에 따라 서로간의 이행을 합니다. 계약한 전세금 월세금액에 대하여 집주인에게 송금을 해야 하고 계약된 기간이 종료가 되면 전세금을 돌려받거나 월세 계약시 보증금으로 납입했던 금액을 돌려받게 됩니다. 

살다보면 여러가지 일들이 생길수 있고 집 주인 또 한 그 부분은 마찬가지일 것입니다. 그중 전세 월세 계약 후 집주인이 바뀐다면 어떻게 될까요? 

일단 생각하면 머리가 아파질수도 있지만 아래의 글을 하나씩 잘 살펴보신다면 걱정이 조금 줄어들면서 궁금했던 내용을 확인할수 있습니다.

집주인 변경시 보증금 보호

집주인 변경시 매수인한테 집을 팔고 나서 그 집에서 전세 혹은 월세 세입자로 그대로 살게되는경우 기존에 보증금이나 전세금에 대하여 보호를 받을수 있는지 궁금하신 분들이 계실텐데요 

결론을 먼저 말씀드리면 특별한 조치를 하지 않는다고 하여도 집주인 변경시 보증금 보호를 받을수 있다는 내용을 먼저 전해드립니다. 

보증금의 보호가 되는 시점도 자세히 알아보면 좋은데요 기존 주인께서 새로운 주인에게 집의 소유권이 완전히 넘어가게 되는 시기는 다음과 같습니다.

계약을 체결한 날도 아니고 중도금을 보낸 날도 아니고 최종적으로 잠금을 보낸 날이 소유권이전등기가 변경이 되는데요 바로 소유권이전등기가 완료되고 그날저녁 24시를 넘기는 순간이 됩니다. 

이 시간이 중요한게 새로운 집주인으로부터 보증금 보호를 받아야 되는 세입자의 경우에도 위에 말씀 드린 소유권이전등기가 완료된 이후 24시 이후 날짜부터 대학력이 발생하고 그때부터 보증금 보호가된다고 볼수가 있습니다. 

주택임대차보호법 제3조 제4항에는 다음과 같은 내용이 나와 있습니다. 

임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

이런것을 근거로 기존 집주인이 새로운 집주인에게 집을 넘겨도 보증금의 보호가 되는 내용들까지도 그대로 승계가 된다고 볼수가 있습니다.

전세 월세로 사시는 세입자분들께서  대항력을 갖추고 선순위를 가지고 게시다면 집주인 변경시에도 아무 문제가 없으니 일단 한 걱정을 덜어 두시면 좋을것 같네요

집주인 변경시 계약서 재작성 여부

위에서 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따른 기존 주인이 새로운 집주인에게 매매하게 되면 모든 내용이 승계된다고 말씀을 드렸는데요.  집주인 변경시 계약서 재작성 여부도 마찬가지 동일한 내용이라고 판단할수가 있습니다. 

즉 쉽게 말해서 별도의 요청이 없다면 그 계약서는 유효하다고 볼수가 있기때문에 서로 계약서를 새로 쓰자라는 말이 없다면 계약서 재작성은 진행하지 않아도 된다고 볼수 있습니다. 

집주인 변경시 계약서 재작성을 하지 않는다고 하여도 새로 변경된 집주인의 인적사항은 챙겨놓으시는게 좋습니다.

새로운 집주인의 명의가 바뀌었는데 확정일자 등을 새로 받아야 되는것 아니냐? 라는 의문을 가져볼수도 있는데요  확정일자의 경우 집주인이 바뀐다고 해서 새롭게 받으면 오히려 기존의 보증금에 대한 선순위 대항력이 사라질수 있기 때문에 절대 하면 안되는 행동이기도 합니다. 

기존 계약서를 변경없이 계약이 유지된다고 하면 확정일자는 그대로 받지 않고 있어도 유효하니 확정일자를 새로 받는 행동을 하지 않으셔도 된다는점 참고해 주세요 

새로운 계약서를 써야 한다면

새로운 집 주인이 보증금을 조정할 수도 있고  서로 찝찝한 경우 새로운 계약서를 써야 되는 경우가 생길 수도 있습니다.

이 경우에는 계약서를 다시 써도 크게 상관은 없습니다. 그리고 오히려 새로운 계약서를 작성하므로 인해서 그간 살면서 문제가 있었거나 내가 살면서 행한 행동이 아닌데 지배하다가 있는 경우 이런 것들을 조항에 새로 넣으면서 계약서를 갱신하는것이 좋습니다. 

새로운 계약서를 써야 한다면 주의할게 딱 한 가지가 있는데요 확정일자에 대하여 주의해야한다는 부분을 꼭 알고계셔야 합니다.

새로운 계약서를 쓸때 유형별로 확정일자를 어떻게 해야 되는지 조금 세부적으로 다루어 보도록 하겠습니다. 

🅰 보증금 동일할때 확정일자 주의사항

새로운 계약서를 썼지만 보증금이 동일하다면 확정일자를 새로 받으면 안 됩니다. 

아마 기존 계약서의 확정일자를 받아 놓은 것이 있으실텐데요 기존 계약서도 보관 해 주시고 새로운 계약서도 보관해 주셔야 합니다 그래야 확정일자에 다른 보증금 우선 변제권과 대항력을 가질 수 있습니다

🅱 보증금 증가시 확정일자 주의사항

새로운 집주인이 보증금을 조금 올려 달라고 해서 예를 들어이 2천만 원 정도에 보증금이 올라갔다고 얘기를 들어 보겠습니다.

이럴 때는 확정일자를 받아야 되는데 기존 금액을 제외한 새로 보증금이 증가된 금액에 대해서 막 확정일자를 다시 받아야 합니다.

아예 계약서를 쓸 때 증액된 금액만을 기제하여 계약서를 쓰시는 것이 가장 좋습니다. 나머지 금액에 대해서는 기존 계약서의 유효 한다 등의 조항을 넣어 주시면 되니 이 부분은 공인중개사 분께서 잘 정리를 해주실수 있습니다. 

집주인 변경시 계약서 보증금 마치며

집주인 변경시 대표이미지

지금까지 세입자로 살고 있는 입장에서 기존 집주인이 집을 매매하거나 어떠한 사회에서 새로운 집주인으로 변경되었을때 보증금을 보호받을 수 있는지 또는 계약서를 다시 써야 되는지에 대해서 알아봤습니다

요약을 조금 해 보게 된다면 별도의 조치를 아무것도 하지 않아도 기존의 내용을 모두 보호를 받을 수 있다는게 첫 번째로 중요한 사항이고

변경된 내용을 포함하여 새로운 계약서를 쓰게 된다 하였을 경우에는 그 변경된 내용으로에 대한 부분에서만 확정일자 등등 조치를 취해서 추가적으로 증가된 계약 내용에 대한 보장을 받을수 있도록 조치하면 될것 같습니다. 

이런 상황이 자주 일어나는 상황은 아니지만 급작스럽게 이런 입장이 되신 분들에게 도움이 되었으면 하며 내용 공유를 마치도록 하겠습니다. 

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