윤석열정부의 첫번째 부동산 정책관련 내용이 공유가 되었습니다. 상생임대인 조건 제도 신청방법까지 함께 알아보도록 하겠습니다.
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새정부의 첫 부동산 정책
문재인 정부에서 윤석열 정도로 변경되면서 새로운 부동산 정책이 나왔습니다. 이전 정부에서 부동산 관련 정책에 많은 이야기들이 있었지만 부동산 시장이 안정되지 않고 수요와 공급이 일정하지 않는 부분에서 많은 이슈가 있었습니다.
그렇기 때문에 새 정부의 첫 부동산 정책이 더욱 주목을 받게 되었는데요 상생임대인 제도를 변경하면서 그 출발을 알리게 되었습니다.
변경된 상생임대인 조건 제도 신청방법까지 아래에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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상생임대인 제도란?
상생임대인 제도는 이번 정부에서 변경 사항이 발생 되었지만 사실 처음 생긴 제도는 아니었습니다. 이전에는 상생임대인 조건이 9억 원 이하 1세대 1주택자에만 해당되어 많은 분들 관심을 받지 못했을뿐 이었는데요 이는 아마도 1주택자에게 해당이 되는 부분이었고 9억원이 하라는 부분 때문에 조금 활성화 되지 않았던 것 같습니다
다시 돌아와 상생임대인 제도를 설명해 보면 신규 또는 갱신 계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내 인상한 임대인에게 일정의 혜택을 주는 제도라고 볼수 있겠습니다.
아무래도 가장 중요한 부분 중에 하나가 어떤 변경 사항에 따라서 어떤 혜택을 받을 수 있는지가 중요한데요 이어서 살펴보도록 하겠습니다
상생임대인 제도 요약 및 변경사항(2022)
먼저 주요변경사항으로는 상생임대 주택 인정 요건이 변경이 되었습니다.
(기존) 임대개시 시점에 1세대 1주택자 이면서 기준시가 9억원 이하의 주택
(변경) 9억원 이하 주택 제한 삭제가 되었고, 향후 1주택자 전환 계핵이 있으면 다주택자도 가능
이에 따른 혜택사항도 다음과 같이 변경이 되었는데요 비과세 혜택을 거주요건 1년만 인정해 주던 것에서 2년거주요건 면제로 변경이 되어 있고 이에 따른 장특공제 도 똑같이 적용이 되었습니다.
(기존) 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건중 1년만 인정
(변경) 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제
마지막으로 적용기한 또한 2022년 12월 31일에서 2년이 연장되어 2024년 12월 31일까지 연장이 되었습니다.
그럼 어떤분들이 상생임대인 조건에 해당이 되는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
상생임대인 조건 확인
상생임대인의 조건에는 여러가지를 만족하는 분들만이 해당이 되는데요 간략하게 부문별로 요약을 해보도록 하겠습니다.
▶ 상생임대인 조건 – 임대료
우선 상생임대인의 조건으로는 신규 또는 갱신 계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내 인상한 임대인이 해당이 됩니다.
여기서 궁금증이 하나 생기는데요? 5% 이내 인상이라고 하니 인상한 경우만 해당될까요? 정답은 아닙니다. 꼭 인상한분들만 해당이 되는것이 아니라 임대료를 올리지 않고 유지했거나 내린 경우에도 해당됩니다.
▶ 상생임대인 조건 – 재계약 기간
재계약 기간에도 신경을 써야 되는 부분이 있는데요 너무 짧게 짧게 재계약을 강요할 수 없도록 하기 위해서 최소 1년 6개월 이상 유지를 하신 분들만 상생임대인 조건에 해당이 됩니다.
우리가 흔히 하는 일반 저긴 전세계약은 인연이죠 그렇기 때문에 일반적인 전세기간이라면 상생임대인 조건에 전혀 무리가 없다고 보시면 될것 같습니다. 다만 단기임대 6개월 3개월 등의 부분에 대해서는 인정해주지 않겠다라는 것입니다
▶ 상생임대인 조건 – 임대인 동일해야
임차인이 변경 되지 않고 매수를 진행하는 경우 임대인이 변경되게 되는데요 이럴 경우에는 장생 임대인 조건에 해당이 되지 않습니다. 임대인이 동일한 상태에서 진행이 되어야 하며 임차인이 변경이 되어도 상관이 없지만 임대인이 중간에 변경된 경우에는 그 임대 기간을 다시 산정하게 되어있습니다.
즉 갭투자 같은것을 하시는 분들이라면 상생임대인 조건에 해당되지 않고 새로운 계약 후에 1년 6개월이 지나고 다시 재계약을 해야만 조건이 된다고 볼 수 있습니다
상생 임대인의 핵심은 동일인 임대인이 1년 6개월 이상의 직전 계약을 맺었을 때 새로이 계약 맺을 시 5% 이내 인상하면 상생임대인입니다. 임차인은 변경되어도 상관없습니다.
더욱 궁금하신 내용들이 많으실것 같습니다. 도움을 드리기 위하여 대한민국 정책 브리핑에서 공유해준 ‘상생임대주택’ 양도세 특례 확대·개편 관련 10문 10답을 다음과 같이 공유 드리오니 의문점이 해소 되지 않는 분들은 한번더 확인해 주시면 좋을것 같습니다.
상생임대인 받을수 있는 혜택정리
상생임대인이 받을수 있는 혜택은 양도세 비과세 혜택을 받을수 있게 되는데요? 다음과 같은 예시를 통해 언제 혜택을 받는지 확인해 보도록 하겠습니다.
현시점인 2022년 7월에 계약을 했다고 가정해 보겠습니다. 그리고 2년뒤인 2024년 7월에 재계약을 할때에 그때 5% 이내로 인상을 하게 됩니다.. 이때는 2024년 12월 31일 계약을 하게 되는거고 5% 이내 인상만 진행했기 때문에 상생임대인 조건에 만족이 되게 됩니다.
그리고 2년이 지나 2026년 7월에 세입자와의 계약이 종료된 이후에 집을 매도하게 된다면 비록 실거주는 하지 않은 집이지만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 되는것 입니다.
다주택자 어떻게 정리해야 할까?
다주택자의 경우 어떻게 해당이 되는지 궁금하신 분들이 있을 것 같아 설명을 드려보도록 하겠습니다.
현재 다 주택자 분들은 상생임대인 혜택을 받기 위해서는 결국 나머지 집들을 정리해야 한다는 계획이 있어야 합니다.
예를 들어 주택이 3개가 있는 분이라고 하면. 주택1 주택2 주택3을 보유하고 계실것 입니다. 이분이 주택1과 주택2를 팔게 됩니다. 그러면 주택3만 남게 되는데 남은 주택에 대하여 상생임대를 진행하게 되었을경우에 이 주택3에 대하여 양도세 비과세와 장특공 혜택을 주겠다는 것으로 이해하시면 될것 같습니다.
결국 다주택자 이신 분들은 다주택을 유지하는 산에서는 절대 상생 임대인 조건에 해당되지 못하니이 부분을 꼭 참고 해주셔야 될 것 같습니다
여기서 살짝 팁을 알려 드리면 양도세 중과와 장기보유특별공제는 세트로 이해하시면 편합니다. 양도세 중과가 배제되면. 장특공 혜택도 같이 받는 것이고 양도세가 중과되면 장특공 혜택도 없다고 생각하시면 편합니다.
상생임대인 정리 및 마치며
지금까지 상생임대인 제도 변경과 함께 여러가지 상황에서 어떤분들이 상생임대인 조건에 해당이 되는지 알아보았습니다. 요약을 해보면 총 4가지의 내용으로 요약이 되는것 같습니다.
- 임대인은 동일해야 혜택을 받을 수 있고, 임차인이 변경되는 내용은 크게 상관이 없다
- 직전 계약은 1년 6개월 이상 유지하여야 혜택을 받을수 있다.
- 신규 또는 갱신계약을 진행할 때 5% 이내의 인상률를 가져 가야 혜택을 받을수 있다.
- 다주택자의 경우 가지고 있는 주택을 모두 처분한 후에 마지막 주택만 상생임대인에 해당이 된다
이렇게 정리를 드리면서 해당 내용 공유를 마치도록 하겠습니다. 여러 가지 조건들이 있으니 상황에 따라 잘 맞춰가면서 내가 받을 수 있는 혜택이 어떤 것들이 더 좋은지 판단해 보시면 좋을 것 같습니다