부동산 경매에 있어 법원경매로 이루어지는 강제경매 임의경매라는것이 있습니다. 이 두가지의 설명과 함께 강제경매 임의경매 차이점 그리고 공통점까지 알아보도록 하겠습니다.
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부동산 경매 간단 설명
부동산 경매란 개인이 해결하지 못하는 채무 관계를 법원에서 민사 집행법에 따라 매각을 진행하는 절차로 절차에 따라 판매된 물건의 대금을 통하여 빚을 청산하게 되는 강제 집행 절차라고 볼수 있습니다.
빌려준 금액을 돌려받는 입장에서는 아주 효율적인 제도이지만 반대로 경매를 당하는 분들에게는 유쾌하지 않을수도 있다는 생각이 듭니다.
경매가 발생이 되는 이유에 대해서는 이전글에서 자세히 다루어 보았는데요? 궁금하신 분들께서는 해당 글을 참조해 주시면 좋을것 같습니다.
부동산 경매 지식이 있어야 하는 이유
시세보다 무조건 싸게 살 수 있다는 생각으로 기분이 좋아질수도 있습니다만 반대로 항상 위험은 존재하고 있다는 사실을 유의해야 합니다. 부동산이 경매에 처해지기까지 많은 과정들이 있는데요 여러가지 대립과정도 생기고 그에 따른 분쟁 법률적 조치 등의 불편한 상황이 많이 생기기도 합니다.
그렇기 때문에 어느 정도의 부동산 지식은 꼭 필요하기도 하고 관련된 법률과 부동산 지식을 전체적으로 잘 알고 있으면 더욱 좋습니다.
부동산 경매 종류 – 강제경매 임의경매
부동산 경매에 대한 전체적인 윤과을 살펴보게 되면 여러가지의 경매 종류가 있지만 우리가 오늘 알아볼 내용은 법원경매에 속해 있는 강제경매와 임의경매에 대하여 알아보려고 합니다.
강제경매와 임의경매 모두 법원에서 진행을 하는것으로서 그의 절차는 동일합니다. 그러나 몇가지 차이점 들이 있어 해당 경매들의 특징을 알아보도록 하겠습니다.
시작에 앞서 대한민국 법원경매정보에서 운영하는 법원경매 정보 사이트에서 물건을 조금 둘러보시고 경매의 형태가 어떤지 한번 생각해 보신 후 글을 본다면 강제경매 임의경매 차이점에 대하여 더욱 도울을 받을수 있습니다.
▶ 강제경매 특징
강제 경매는 법원에 집행 권원이 있어야 신청 가능한 경매로서 집행 권원을 지닌 채권자의 신청으로 진행되는 특징이 있습니다.
돈을 빌려주고 돈을 받지 못한 채권자가 건축물이나 부동산을 경매를 통하여 매도하여 돈을 찾아가는 과정이라고 볼수가 있는데요 법원에 소송을 제기하여 판결문을 받아야 경매를 신청할수가 있는 특징이 있습니다.
경매신청을 위해서는 법원의 집행권원이 있어야 신청이 가능한데 집행권원은 돈을 받을 채권자가 돈을 빌린 채무자에게 돈을 받을수 있는 권리가 표시가 되어 있고 그 청구권을 강제로 집행할수 있다라는 공문서로 말할수가 있겠습니다.
대표적인 집행권원 문서로는 다음과 같은것들이 있습니다.
- 확정된 지급 명령
- 확정된 이행 판결
- 가집행선고급 판결
- 각종 조서
- 공증된 금전 채권 문서
우리가 강제경매를 신청할때 착각하는것이 있는데요 차용증만 작성하고 돈을 빌려주었다고 강제경매를 할수 있는것이 아닙니다. 강제경매를 집행하려면 해당 채권을 내용으로 하는 집행권원 즉 판결문이 있어야 경매를 신청할수 있습니다.
▶ 임의경매 특징
임의경매는 강제경매보다 조금 단순하게 이해해 볼수가 있는데요 근저당권 저당권과 같은 담보물권이나 전세관과 같은 용익물권이 있다면 바로 경매를 신청할수 있는 특징이 있습니다.
근저당권 전세권 등과 같이 어떠한 담보권이 있다면 별도의 소송이 없이 경매를 신청할수 있는 특징이 있는 경매를 임의경매라고 할수가 있습니다.
이렇게 각각의 특징을 알아보았고 강제경매 임의경매 차이점 공통점을 이어서 알아보도록 하겠습니다.
강제경매 임의경매 차이점 공통점
강제경매 임의경매 차이점과 공통점 있습니다 각각 다음과 같이 요약을 해보게 되었습니다, 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
▶ 강제경매 임의경매 공통점
먼저 공통점으로는 경매개시결정을 시작으로 해서 낙찰에 따른 소유권 이전까지의 모든 절차가 동일하게 진행된다는 공통점이 있습니다
그리고 자료 구제가 금지가 되므로 인해서 집행기관인 법원이 주체가 된다는 공통점을 가질 수 있습니다
▶ 강제경매 임의경매 차이점
두 가지 경매 차이점에 경우 너무 많은 항목들이 있어 표로 정리를 해 봤는데요 다음과 같은 차이가 있다고 볼 수 있습니다
| 항목 | 강제경매 | 임의경매 |
| 돈을 빌린 군거 | 신용 | 담보 |
| 경매 신청 근거 | 집행권원에 의함 | 담보권 실행에 의함 |
| 대표적인 권리의 예시 | 임대차 / 압류 / 가압류 / 가처분 | 근저당권 / 전세권 / 저당권 / 담보가등기 |
| 잔금완납전 채무상환시 경매 취소여부 | 자동취소 불가 | 자동취소 가능 |
| 경매 취소시 낙찰자의 동의서 필요여부 | 필요함 | 필요 없음 |
| 경매 취하시기 | 매각이후 매수인의 동의서가 있어야 가능함 | 대금납부 전까지 가능 |
| 공신력 | 있음 – 경매절차가 유효한 이상 절차 완결 후에는 번복 불가능 | 없음 – 경매절차 완결 후에도 이의에 의해 번복 가능 |
강제경매 임의경매 마치며
오늘은 강제경매 임의경매 차이점 공통점과 함께 각각의 경매에 대한 특징을 알아보는 시간을 가져보았습니다.
이제 막 부동산 경매에 눈을뜨신 분들이라면 용어가 어렵고 생소하지만 이런 경매들이 있구나 정도로 이해해 주시면 좋을것 같습니다.
만약 부동산 경매를 하는 과정을 보게 된다면 이것이 임의경매인지 강제경매인지 한번 구분해 보시는것도 공부하는데 도움이 될수 있다고 생각이 듭니다.
또다른 부동산 경매 정보로 다시 찾아뵙도록 하겠습니다.